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Transmisión de un inmueble por menor valor al que lo adquiriste
Durante los últimos meses, otro de los temas de actualidad (además de las cláusulas suelo), es la posibilidad que tienen los contribuyentes de reclamar la devolución del dinero pagado en concepto de Plusvalía Municipal por haber transmitido su inmueble o por constituir o transmitir a favor de terceros un derecho real de goce sobre dicho inmueble por debajo del valor de adquisición.
¿Has transmitido tu propiedad? ¿Lo has transmitido por un valor inferior al precio por el que lo compraste? Llama a Madison Abogadas y estudiaremos tu caso.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Antes de entrar a explicar cómo y por qué reclamar, debemos partir de la base y tener claro que la denominada “Plusvalía Municipal” es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En otras palabras, es un tributo de los Ayuntamientos que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Siempre tomando como base el valor catastral.
Evolución jurisprudencial
La Sentencia del 18 de julio de 2013 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, obligaba a la administración recurrida a no exigir la plusvalía al contribuyente que por la compraventa de un bien inmueble contrajo pérdidas como resultado de la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta, a consecuencia de la crisis económica y del mercado inmobiliario.
El Tribunal fundamenta su afirmación en que “el incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de que no existiera tal incremento, no se generará el tributo, pues falta un elemento esencial del hecho imponible, no puede surgir la obligación tributaria. Es decir que la ausencia objetiva de incremento del valor dará lugar a la no sujeción al impuesto, con motivo de la no realización del hecho imponible.
Esta doctrina jurisprudencial ha continuado con otras resoluciones como son la sentencia de 21 de marzo de 2013 del mismo Tribunal, o la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Barcelona nº 13, de 22 de enero de 2013.
En este sentido, la doctrina del Tribunal Constitucional confirma la imposibilidad de gravar por parte del legislador local una riqueza imponible inexistente, y es la sentencia de 16 de febrero de 2017 por la que el Tribunal Constitucional considera inconstitucionales dos artículos de la ley foral de Haciendas Locales y por consiguiente ha abierto la posibilidad a reclamar la plusvalía pagada cuando se haya producido una venta del inmueble por un precio inferior al de la compra.
¿Quién puede reclamarla?
Podrán reclamar los contribuyentes que hayan pagado la liquidación de la Plusvalía Municipal por la transmisión de un inmueble de su titularidad, siempre que:
- La liquidación y el pago hayan sido realizados durante los 4 años anteriores y dentro de los plazos legales.
- La transmisión del inmueble se haya producido por un precio inferior al precio de adquisición o al valor que se le diera en escritura pública al momento de adquirirlo.
Se entiende que hay transmisión cuando se ha realizado: una compraventa, una donación, la adquisición por herencia, y también la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce limitativo del dominio (usufructo, dº de habitación, enfiteusis, censos, etc).
Cómo reclamar la plusvalía municipal:
- Reclamación Vía Administrativa
Antes de proceder a reclamar ante un Juzgado, es imprescindible agotar la vía administrativa, es decir que habrá que interponer la oportuna reclamación ante la administración correspondiente. Pueden ocurrir estas dos opciones:
- La Plusvalía Municipal ya está pagada: Es el caso en el que ya se ha liquidado la Plusvalía Municipal y por ello habrá que solicitar una devolución por ingresos indebidos.
- No se ha liquidado la Plusvalía Municipal, por que acaba de vender la casa: En este caso hay que hacer una liquidación del impuesto explicando y probando la pérdida o la inexistencia de beneficio sufrida con la transmisión.
La vía administrativa no es breve, ya que para agotarla, habrá que presentar una serie de escritos: en primer lugar una reclamación de cantidades ingresadas indebidamente, en segundo lugar un recurso de reposición contra la administración y por último una reclamación Económica Administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional.
Hay que ser consciente de que los Ayuntamientos no van a facilitar las cosas, y los profesionales en la materia consideramos que hasta que no haya más sentencias favorables, y más concretamente hasta que se pronuncie el Tribunal Supremo, lo más probable es que para conseguir la devolución de la plusvalía haya que recurrir a los Juzgados de lo Contencioso Administrativo.
- Reclamación Judicial
Agotada la vía administrativa, es el momento de recurrir la devolución de la plusvalía ante los Tribunales, y dado los antecedentes jurisprudenciales, hay garantías de éxito.
En el marco del proceso judicial, el principal problema con el que podemos encontrarnos es acreditar la pérdida de valor, además de justificar la diferencia entre el precio de venta y el de compra. En este sentido, y como miedo de prueba serán importantes las tasaciones realizadas por profesionales independientes en cada momento.
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