COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE UN VECINO MOROSO

¿QUE PUEDE HACER LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE UN VECINO MOROSO?

A nadie le sorprende cuando un conocido habla de la gran cantidad de impagos en los que incurren algunos vecinos con las Comunidades de Propietarios. Lo cierto es que hoy en día, muchas personas se han visto desbordadas  por la cantidad de pagos a los que hay que hacer frente para tener una vivienda en propiedad, entre los que se encuentran  EL PAGO DE LA CUOTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ANTE UN VECINO MOROSOSegún la normativa vigente, La Ley de Propiedad Horizontal, establece que todo propietario de una comunidad de vecinos tiene la OBLIGACIÓN de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo en virtud del cual se es propietario, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Aun teniendo clara esta obligación por parte de los propietarios, se siguen produciendo una gran cantidad de impagos o pagos atrasados en las cuotas de las comunidades de propietarios.  Estos impagos genera que se produzcan desfases en las cuentas de la Comunidad, ya que al tener los mismos gastos y menos ingresos se llega incluso a establecerse derramas, y por desgracia, en no pocas ocasiones. Esto genera conflicto entre los vecinos, puesto que al final son ellos, quienes se encuentran al corrientes de los pagos, los que acaban  pagando las consecuencias de los impagos del resto de vecinos.

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¿CUÁNDO ENTENDEMOS QUE UN VECINO O PROPIETARIO ES UN MOROSO?

Un propietario o vecino se puede considerar moroso cuando no esté al corriente de pago de las obligaciones vencidas, líquidas y exigibles que tengan con la comunidad de propietarios. Entenderemos que se trata de una obligación vencida y exigible desde el vencimiento del periodo fijado por la Junta o por los Estatutos para que los propietarios cumplan con su obligación de pago.

MECANISMOS QUE TIENE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA EXIGIR EL PAGO A LOS VECINOS MOROSOS

1. Vías extrajudiciales

En el momento en que un propietario no paga es aconsejable reclamar de modo fehaciente la cantidad debida y el plazo que tiene para pagarla antes de entablar acciones legales.

Si bien, en un primer momento podemos optar por hablar con el vecino personalmente, si ello no surte efecto, será necesario enviarle una Carta Certificada o Burofax, recordándole las deudas que tiene con la comunidad de vecinos, de tal manera que quede constancia fehaciente del apercibimiento realizado, de tal manera  que pueda servirte como medio de prueba en un procedimiento judicial posterior.

2. Trámite previo a la vía judicial

Antes de iniciar la vía judicial, será necesario convocar Junta Extraordinaria, en cuyo orden del día deberá constar como asunto la aprobación de acciones legales contra los deudores, debiendo acordarse en la misma que deberá acudirse a la vía judicial para la reclamación de la deuda.

En el acta de la junta de propietarios deberá quedar reflejado el titular, la cuantía y el concepto de la deuda.  La copia del acta de la junta extraordinaria debe ser entregada a todos los copropietarios, incluido el deudor o deudores, de tal manera que se les notifique la misa de forma fehaciente, para que no puedan alegar indefensión, una vez iniciada la vía judicial oportuna.

Si el deudor no paga en el plazo de 3 días desde que se le notifica el acuerdo se debe EMITIR UN CERTIFICADO DE DICHO ACUERDO APROBANDO LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA.

3. Vía judicial

En los supuestos de impago por el  propietario  de los recibos de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil, establecen dos vías o procedimientos para reclamar al deudor, debiendo demandar ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio o residencia del deudor, o en el lugar en que radica la finca.

En cualquier caso, en la práctica, lo normal es presentar la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca.

PROCEDIMIENTO MONITORIO

El procedimiento monitorio no implica más que el apercibimiento al vecino moroso por vía judicial. Se trata de un procedimiento especial, para reclamaciones de cantidades, que dota de facilidad de cobro a los acreedores, siempre que el deudor reconozca la deuda.

 Para poder iniciar este tipo de procedimiento es necesario que la deuda sea: líquida, vencida, determinada y exigible.

¿Qué puede ocurrir iniciado el Monitorio?

  1. Pago por parte del deudor, por lo que se procederá al archivo del procedimiento y se condenara al moroso a pagar las costas judiciales que se hayan podido causa.
  2. Si el deudor no paga, ni contesta a la demanda, se dictara Sentencia condenando al deudor al pago de la cantidad adeudada. Debiendo en este momento iniciar un proceso de ejecución, en el cual se  ejecutara la sentencia y se embargaran las cuentas bancarias y bienes necesarios hasta cubrir lo reclamado.
  3. Si el deudor se opone a la demanda, se dictara archivo del procedimiento monitorio y se abrirá el juicio que corresponda en función de la cuantía que se haya reclamado (procedimiento verbal u ordinario según se superen los 6000 euros). Si se condena al demandado se dictara sentencia y sucederá lo mismo que si el deudor no paga o no contesta.

Es importante saber que  para las reclamaciones superiores a 2000 euros será obligatoria la defensa mediante abogado y la representación mediante procurador. No obstante, para reclamaciones de cuantías inferiores, aunque no es obligatoria la intervención de abogado y procurador si es aconsejable, y  en el  caso de que se opte por esta opción, habrá que hacerlo constar  en el inicio del procedimiento, para que el deudor acuda en igualdad de condiciones a un posible juicio.

PROCEDIMIENTO DECLARATIVO VERBAL U ORDINARIO

En el caso de que se tengas  dudas fundadas de que el propietario moroso no va a pagar, puedes saltarte el procedimiento monitorio y recurrir directamente al proceso ordinario por razón de la cuantía. Siendo este proceso una reclamación judicial propiamente dicha, en el que igualmente se necesita la aprobación en junta extraordinaria de propietarios.

En Madison Abogados valoramos cual es la mejor opción, y gestionamos las deudas desde el inicio de una manera eficiente, de tal manera que  la Comunidad solo tenga que ocuparse de cobrar la deuda una vez finalizados los trámites judiciales.

 

Jessica Serrano Domingo

Sobre Jessica Serrano Domingo

Licenciada en Derecho por la Universidad de Zaragoza, continuando su Formación Jurídica con la realización de un Máster de Practica Jurídica impartido por el Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza. Su trayectoria profesional se ha centrado en el ejercicio profesional de la abogacía colaborando no solo con diversos abogados de la ciudad, sino también con administradoras de fincas y diversas empresas privadas, que le han permitido especializarse en materias de derecho civil y derecho penal.