Estado de Alarma: ¿Qué ocurre con los contratos de arras firmados?

¿Firmaste un contrato de arras justo antes de declararse el Estado de Alarma? Madison Abogadas te asesora qué sucede en estos casos.

En la actualidad y como consecuencia del Estado de alarma decretado por la pandemia del coronavirus, en materia contractual ha generado multitud de dudas al respecto, y en concreto en relación a los contratos de arras suscritos entre particulares con la finalidad de realizar una compraventa.

La realidad, es que el confinamiento de la población ha provocado no sólo el cierre de las notarías y organismos públicos necesarios para llevar a cabo la formalización de las compraventas, sino también la aprobación  de una serie de normativa que únicamente hace referencia a la suspensión de los plazos procesales y administrativos, sin establecer nada respecto de los plazos pactados en los contratos.

Es por estos dos motivos, por el que muchas personas se encuentran en un contexto de incertidumbre  al tener firmado  un contrato de arras que no puede cumplirse y sin saber con exactitud que consecuencias jurídicas pueden producir un incumplimiento del mismo.

Hay que ser conscientes, de que ante esta situación existe un problemática doble:

• El posible incumplimiento del Contrato de arras.
  • La  posible invalidez de la oferta motivada de las condiciones  del crédito hipotecario.

Ante ambos problemas, aconsejamos intentar llegar a un acuerdo, en el primero caso con el vendedor para ampliar la fecha de vencimiento,y así extender el plazo de la reserva;  y en el segundo caso  con la entidad bancaria con el objetivo de que se prorrogue el plazo de la oferta motivada.

¿QUÉ SUCEDE CON EL CONTRATO DE ARRAS SI UNA DE LAS PARTES NO QUIERE ACORDAR NADA?

Partimos de la base, de que lo deseable, ante esta situación tan complicada, es que se llegue a un acuerdo entre las partes, si bien, en algunas ocasiones y sin entrar a valorar los motivos, esto no  es posible, y por tanto existirá un incumplimiento de contrato.

La imposibilidad de FORMALIZAR una compraventa por el coronavirus es una causa ajena a las partes, por lo que  precisamente por este motivo, es por el que deberíamos intentar llegar a un acuerdo para poder formalizar tanto la compraventa como la hipoteca en un momento posterior  sin que ello supusiera una penalizaciones para alguna de las partes, por haber incumplido el contrato de arras previo.

La verdad, es que  nos encontramos ante un tema jurídicamente  complejo, y que es muy interpretable, siendo necesario analizar todas las circunstancias de cada caso concreto y así  ver las consecuencias de un posible incumplimiento.

Muchas personas creen, que la crisis sanitaria y económica causada por el Coronavirus es causa suficiente para incumplir el contrato de arras sin  que ello suponga penalizaciones, si bien nada  mas lejos de la realidad, la crisis sanitaria como causa genérica no resulta suficiente para poder justificar la resolución del contrato sin penalización, puesto que  a nuestro juicio para poder hacerlo es necesario  acreditar las afectaciones reales al caso concreto.

        Para entender lo anterior, es necesario hacer referencia a dos conceptos de nuestro ordenamiento  jurídico:

          -El principio “ PACTA SUNT SERVANDA”, es decir, obligatoriedad de lo pactado.

           -La cláusula  REBUS SIC STANDIBUS,  es decir, establecimiento del equilibrio de las prestaciones cuando, por circunstancias sobrevenidas, a una de las partes le resulta imposible o gravoso su cumplimiento.

Dependiendo de las circunstancias del caso, se puede examinar si procede  o no una  excepción al principio pacta sunt servanda, como puede ser la causa de fuerza mayor, es decir, por la concurrencia de una serie de circunstancias excepcionales e  imprevisibles.

Sin embargo, los  posibles efectos de la existencia de un causa de fuerza mayor y por ende la aplicación de la cláusula rebus sic standibus, no supone la resolución del contrato sin penalización. Es decir que la aplicación de dicha claúsula supone mas bien  moderar el contrato o lo que es lo mismo reequilibrar las obligaciones de las partes, pues debe existir un  intento de  cumplir lo pactado, y solo en el caso de imposibilidad absoluta, estará justificada la resolución del contrato sin penalización.

La interpretación de la  cláusula rebus sic standibus, por parte de la Jurisprudencia, es muy restrictiva, en el sentido de que en la mayoría de ocasiones, la aplicación de la misma unicamente supone el equilibrio las obligaciones contractuales.

Desde Madison Abogada  siempre recomendamos  intentar negociar y llegar acuerdos que puedan beneficiar a ambas partes, pues defecto del mismo, deberá acudirse a la vía judicial, siendo el Juez el que decida las consecuencias del incumplimiento, que al no haber mucha casuística al respecto, puede dar lugar a sentencias en varios sentidos hasta que no haya una unificación de criterio.

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Sobre Jessica Serrano Domingo

Licenciada en Derecho por la Universidad de Zaragoza, continuando su Formación Jurídica con la realización de un Máster de Practica Jurídica impartido por el Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza. Su trayectoria profesional se ha centrado en el ejercicio profesional de la abogacía colaborando no solo con diversos abogados de la ciudad, sino también con administradoras de fincas y diversas empresas privadas, que le han permitido especializarse en materias de derecho civil y derecho penal.

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