¿Firmaste un contrato de arras justo antes de declararse el Estado de Alarma? Madison Abogadas te asesora qué sucede en estos casos.
En la actualidad y como consecuencia del Estado de alarma decretado por la pandemia del coronavirus, en materia contractual ha generado multitud de dudas al respecto, y en concreto en relación a los contratos de arras suscritos entre particulares con la finalidad de realizar una compraventa.
La realidad, es que el confinamiento de la población ha provocado no sólo el cierre de las notarías y organismos públicos necesarios para llevar a cabo la formalización de las compraventas, sino también la aprobación de una serie de normativa que únicamente hace referencia a la suspensión de los plazos procesales y administrativos, sin establecer nada respecto de los plazos pactados en los contratos.
Es por estos dos motivos, por el que muchas personas se encuentran en un contexto de incertidumbre al tener firmado un contrato de arras que no puede cumplirse y sin saber con exactitud que consecuencias jurídicas pueden producir un incumplimiento del mismo.
Hay que ser conscientes, de que ante esta situación existe un problemática doble:
Ante ambos problemas, aconsejamos intentar llegar a un acuerdo, en el primero caso con el vendedor para ampliar la fecha de vencimiento,y así extender el plazo de la reserva; y en el segundo caso con la entidad bancaria con el objetivo de que se prorrogue el plazo de la oferta motivada.
Partimos de la base, de que lo deseable, ante esta situación tan complicada, es que se llegue a un acuerdo entre las partes, si bien, en algunas ocasiones y sin entrar a valorar los motivos, esto no es posible, y por tanto existirá un incumplimiento de contrato.
La imposibilidad de FORMALIZAR una compraventa por el coronavirus es una causa ajena a las partes, por lo que precisamente por este motivo, es por el que deberíamos intentar llegar a un acuerdo para poder formalizar tanto la compraventa como la hipoteca en un momento posterior sin que ello supusiera una penalizaciones para alguna de las partes, por haber incumplido el contrato de arras previo.
La verdad, es que nos encontramos ante un tema jurídicamente complejo, y que es muy interpretable, siendo necesario analizar todas las circunstancias de cada caso concreto y así ver las consecuencias de un posible incumplimiento.
-La cláusula REBUS SIC STANDIBUS, es decir, establecimiento del equilibrio de las prestaciones cuando, por circunstancias sobrevenidas, a una de las partes le resulta imposible o gravoso su cumplimiento.
Dependiendo de las circunstancias del caso, se puede examinar si procede o no una excepción al principio pacta sunt servanda, como puede ser la causa de fuerza mayor, es decir, por la concurrencia de una serie de circunstancias excepcionales e imprevisibles.
Sin embargo, los posibles efectos de la existencia de un causa de fuerza mayor y por ende la aplicación de la cláusula rebus sic standibus, no supone la resolución del contrato sin penalización. Es decir que la aplicación de dicha claúsula supone mas bien moderar el contrato o lo que es lo mismo reequilibrar las obligaciones de las partes, pues debe existir un intento de cumplir lo pactado, y solo en el caso de imposibilidad absoluta, estará justificada la resolución del contrato sin penalización.
La interpretación de la cláusula rebus sic standibus, por parte de la Jurisprudencia, es muy restrictiva, en el sentido de que en la mayoría de ocasiones, la aplicación de la misma unicamente supone el equilibrio las obligaciones contractuales.
Sobre Jessica Serrano Domingo
Licenciada en Derecho por la Universidad de Zaragoza, continuando su Formación Jurídica con la realización de un Máster de Practica Jurídica impartido por el Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza. Su trayectoria profesional se ha centrado en el ejercicio profesional de la abogacía colaborando no solo con diversos abogados de la ciudad, sino también con administradoras de fincas y diversas empresas privadas, que le han permitido especializarse en materias de derecho civil y derecho penal. 976 42 74 16
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