Estado de Alarma

Estado de Alarma: ¿Qué sucede con las hipotecas?

Desde que comenzara la crisis del COVID-19,  y sobre todo desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2020 de 17 de Marzo de 2020 de medidas urgentes y extraordinarias, y posteriormente el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo de 2020 por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico,  otra de las grandes consultas más recurrentes en Madison Abogadas es ¿Que ocurre con mi hipoteca si no puedo hacer frente a la misma?

Estado de Alarma

Lo cierto es que una de las medidas contempladas a este respecto por el Gobierno es la moratoria hipotecaria,  mecanismo al que se puede acceder, siempre y cuando se trate del pago de los siguientes préstamos:

  • Hipotecas destinadas a la adquisición de la vivienda habitual.
  • Hipotecas de inmuebles dedicados a la actividad económica de  empresarios autónomos.
  • Hipotecas de viviendas de personas físicas que estén alquiladas y hayan dejado de percibir la renta desde la entrada en vigor del Estado de alarma, o dejen de percibirla hasta un mes después de que la situación excepcional finalice.
  • Préstamos personales.

¿Qué es la moratoria de la hipoteca?

Es importante tener claro el concepto de este mecanismo, que ha puesto el Gobierno a disposición de los ciudadanos, no  es más que el ofrecimiento al cliente de  la POSIBILIDAD DE APLAZAR LOS PAGOS DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO O PERSONAL durante un periodo de tiempo determinado.

¿Qué requisitos debo cumplir?

La moratoria hipotecaria, está pensada para deudores en situación de “vulnerabilidad”. Por tanto, no se trata de una moratoria universal, sino que deberán cumplirse una serie de condiciones para poder acogerse a este mecanismo. Dichas condiciones son las siguientes:

“a)  Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%. A los efectos de este artículo tendrán la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

b)  Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i.  Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii.  Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii.  Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv.  En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v.  En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

c)  Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Solo tendrán la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de la unidad familiar.

d)  Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, A tal fin, se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere el artículo 19 sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.”

¿Cómo puedo solicitar este mecanismo?

La solicitud de moratoria de la hipoteca debe ser realizada por el deudor al acreedor y se podrá solicitar hasta 15 días después del plazo de vigencia del Real Decreto Ley.

Si bien, los deudores de crédito sin garantía hipotecaria que cumplan con los requisitos para la suspensión de las obligaciones de pago, podrán solicitar al acreedor la suspensión las mismas hasta un mes después del fin de la vigencia del estado de alarma.

La solicitud puede ser directamente presentada en la entidad bancaria correspondiente aportando la siguiente documentación:

  • Certificado de desempleo, en el caso de sufrir un despido.
  • Certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, para justificar el cese de actividad de los autónomos.
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de empadronamiento y declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad, si procede.
  • Nota simple  del Registro de la Propiedad.
  • Escritura de compraventa y de concesión de la hipoteca.
  • Declaración responsable del deudor en la que reconozca que cumple los requisitos para acogerse a la moratoria de hipoteca.

          No obstante las limitaciones de movimiento a las que estamos sometidos por el Estado de Alarma, conlleva en muchos casos,  la imposibilidad de poder  aportar toda la documentación requerida en el Real Decreto, por lo que se prevé que la ausencia de la misma pueda ser sustituida por una declaración responsable que  incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados a la crisis del COVID-19, que impiden tal aportación. Y una vez finalizado dicho estado de alarma  y sus prórrogas habrá un plazo de un mes para aportar los documentos que no se hubieran facilitado.

“Si necesitas ayuda, Madison Abogadas te asesora en el proceso de solicitud.”

Las entidades  bancarias tienen un plazo máximo de 15 días para aplicar la moratoria, desde que les llega la solicitud, siendo el plazo mínimo de la moratoria de 3 meses, pudiendo ser ampliada siempre  y cuando exista un acuerdo del Consejo de Ministros.

La moratoria debe ser aplicada de manera inmediata sin perjuicio de que deberá formalizarse con posterioridad en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ese trámite no se podrá realizar hasta que no finalice el estado de alarma y será el banco el que deberá asumir los gastos de notario y registro.

¿Qué efectos tiene la concesión de la moratoria?

La concesión de la moratoria hipotecaria supondrá:

  1. Que el deudor no tenga que abonar cantidad alguna en concepto de hipoteca, ni por intereses, ni por capital.
  2. Que la entidad financiera  no pueda aplicar ningún tipo de interés de demora, ni comisiones, ni tampoco sumarán dichas cuotas no pagadas en el cómputo de la clausula de vencimiento anticipado.

Es decir, la moratoria supone unicamente  un aplazamiento del pago, por lo que el plazo del préstamo se alargará los meses que dure la moratoria,

¿Existe alguna alternativa en caso de no cumplir con los requisitos exigidos?

Si no cumples con los requisitos para pedir la moratoria de hipoteca, tienes tres alternativas para aplazar tus pagos:

  1. Pedir un aplazamiento de la hipoteca. Los bancos serán los que analicen cada caso concreto, según sus propios criterios.
  • Pedir una carencia de la hipoteca. En ocasiones, ésta opción se encuentra regulada en la escritura firmada, sin perjuicio de que puede gestionarlo directamente con tu banco.
  • Pedir una ampliación del plazo de amortización de tu hipoteca. Los bancos serán quienes gestionen directamente esta opción, si bien deber ser consciente de que una ampliación implica un aumento de los intereses al banco, además de que ello conlleva la realización de una escritura de Novación, con todos los gastos de gestión que ello implica.
Jessica Serrano Domingo

Sobre Jessica Serrano Domingo

Licenciada en Derecho por la Universidad de Zaragoza, continuando su Formación Jurídica con la realización de un Máster de Practica Jurídica impartido por el Real e Ilustre Colegio de Abogados de Zaragoza. Su trayectoria profesional se ha centrado en el ejercicio profesional de la abogacía colaborando no solo con diversos abogados de la ciudad, sino también con administradoras de fincas y diversas empresas privadas, que le han permitido especializarse en materias de derecho civil y derecho penal.