Cuando se produce el divorcio y hay que liquidar la sociedad de gananciales, es probable que si se tiene una vivienda de protección oficial, surja la duda de cómo debe valorarse:
- Valor de mercado.
- Precio oficial de venta.
En primer lugar habrá que distinguir entre si la liquidación es de mutuo acuerdo o por el contrario es contenciosa:
1.- Si es de mutuo acuerdo: los cónyuges podrán optar entre darle un valor de mercado o un precio oficial de venta. Tanto con extinción de condominio como en una disolución de la sociedad de gananciales si la vivienda es adjudicada a una de las partes no es necesario solicitar autorización, pero si lo que se acuerda es la venta a un tercero siempre que la vivienda siga siendo de VPO y/o se hayan obtenido ayudas para comprarla, habrá que obtener la autorización pertinente.
2.- Si es contenciosa, ha existido mucha disparidad aunque una sentencia del T.S. despejo muchas dudas y sentó las bases para la solución en estos casos:
La sentencia dictada por el TS en fecha 4 de marzo de 2008 estableció que : “En consecuencia, para proceder a la valoración en la liquidación de los gananciales, de las viviendas de protección oficial debe partirse de un dato imprescindible, cual es la posibilidad de que en un plazo determinado dicha vivienda deje de tener la condición de vivienda protegida y sea, por tanto, descalificada, para entrar en el mercado libre.
Por ello, se distinguirán varios supuestos:
A.- La vivienda NO DESCALIFICABLE debe ser valorada de acuerdo con el valor oficial.
B.- La vivienda DESCALIFICABLE debe ser valorada de acuerdo con un criterio ponderado, porque en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales, la vivienda no es de libre disposición, aunque debido a su naturaleza, lo será en el tiempo establecido en el concreto plan, que ambos cónyuges conocen. Por tanto, en los casos de vivienda descalificable se aplicará el valor del mercado en el momento de la extinción del régimen, rebajado en la proporción que resulte en relación al tiempo que falte para la extinción del régimen de protección“.
IMPORTANTE:
Debe ser el cónyuge que alega dicha reducción del valor que tiene el bien como consecuencia de dicho régimen especial de VPO, el que acredite dicha disminución, en virtud de las reglas sobre la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si no lo probase, el valor de la vivienda se fijará en el precio de mercado libre.
Un ejemplo práctico de esta valoración se puede encontrar en la sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca en mayo de 2009:
«Procede, de acuerdo con esta doctrina -la del Tribunal Supremo– calcular cuál es la disminución que haya de aplicarse, por lo que, a falta de otros datos, partimos de los 147.500 euros que el informe pericial señala como valor de mercado de la vivienda, y de los 101.539,62 euros como vivienda protegida. Teniendo en cuenta que faltan dos años hasta que pueda ser descalificada, consideramos que debe asignársele un valor de 141.372 euros. Para llegar a esta cantidad hemos tenido en cuenta la diferencia de valores dividida por los 15 años de duración del plazo durante el que no puede ser descalificada. El activo debe quedar fijado en 174.944,88 euros, la diferencia con el pasivo (22.938,89 euros) es pues de 152.005,99 euros, la mitad que corresponde a cada uno es, por tanto, 76.002,99 euros. Dado que los bienes adjudicados a Augusto ascienden a 1.126,82 euros, la diferencia a su favor es de 74.876,27 euros, cantidad que deberá satisfacer Sonsoles, de conformidad con lo señalado en la sentencia…»
Un dato que tampoco podemos olvidar cuando hay una vivienda de protección oficial y se han recibido ayudas o subvenciones, es el que se deberán devolver la totalidad de ayudas recibidas más los intereses generados por parte del que transmite su parte, si la vivienda todavía está calificada como tal.
Si tienes una vivienda VPO, y te encuentras en trámites de divorcio o separación, no dudes en ponerte en contacto con MADISON ABOGADAS, donde trataremos de resolver todas tus dudas y te ayudaremos con los trámites y defenderemos tus derechos en caso de ser necesario.
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